Bong bóng giá tài sản Nhật Bản (バブル景気 baburu keiki, "bong bóng kinh tế") là một bong bóng kinh tế ở Nhật Bản kéo dài từ năm 1986 đến năm 1991, khi giá bất động sản và thị trường chứng khoán bị thổi phồng lên rất nhiều. Đầu năm 1992, bong bóng giá bị vỡ và nền kinh tế Nhật Bản rơi vào đình trệ. Bong bóng được đặc trưng bởi giá tài sản tăng chóng mặt và hoạt động kinh tế quá nóng, cũng như cung tiền và mở rộng tín dụng không kiểm soát. Cụ thể hơn, sự tự tin thái quá và đầu cơ liên quan đến giá tài sản và cổ phiếu gắn liền với chính sách nới lỏng tiền tệ quá mức vào thời điểm đó. Thông qua việc tạo ra các chính sách kinh tế nhằm nâng cao tính thị trường của tài sản, nới lỏng khả năng tiếp cận tín dụng và khuyến khích đầu cơ, chính phủ Nhật Bản đã bắt đầu bong bóng giá tài sản ở Nhật Bản ngày càng kéo dài và trầm trọng hơn.
Đến tháng 8 năm 1990, chỉ số chứng khoán Nikkei đã giảm mạnh xuống còn một nửa so với mức đỉnh vào thời điểm Ngân hàng Nhật Bản (BOJ) thắt chặt tiền tệ lần thứ năm. Cuối năm 1991, giá các loại tài sản khác bắt đầu giảm. Mặc dù giá tài sản đã giảm rõ rệt vào đầu năm 1992, sự suy giảm của nền kinh tế vẫn tiếp tục trong hơn một thập kỷ. Sự suy giảm này dẫn đến một lượng lớn nợ xấu tích tụ, gây khó khăn cho nhiều tổ chức tài chính. Sự bùng nổ của bong bóng giá tài sản Nhật Bản đã góp phần vào cái mà nhiều người gọi là Thập niên mất mát. Giá đất trung bình trên toàn quốc của Nhật Bản cuối cùng đã bắt đầu tăng so với cùng kỳ năm 2018, với mức tăng 0,1% so với mức giá năm 2017.
Bối cảnh
Nghiên cứu ban đầu cho thấy giá tài sản của Nhật Bản tăng nhanh phần lớn là do BOJ chậm trễ trong việc giải quyết vấn đề. Cuối tháng 8 năm 1987, BOJ đưa ra tín hiệu về khả năng thắt chặt chính sách tiền tệ, nhưng đã trì hoãn quyết định do tình hình kinh tế bất ổn liên quan đến Thứ Hai Đen 1987 tại Hoa Kỳ.
Nghiên cứu sau đó lập luận một quan điểm khác, rằng BOJ miễn cưỡng thắt chặt chính sách tiền tệ, bất chấp thực tế là nền kinh tế đã bắt đầu mở rộng vào nửa cuối năm 1987. Nền kinh tế Nhật Bản vừa mới phục hồi sau cuộc suy thoái kinh tế endaka (日本の円高不況 Nihon no endakafukyō, nghĩa đen là "suy thoái do đồng Yên Nhật lên giá"), xảy ra từ năm 1985 đến 1986. Suy thoái endaka có liên quan chặt chẽ với Thỏa ước Plaza tháng 9 năm 1985, dẫn đến việc đồng Yên Nhật tăng giá mạnh. Thuật ngữ endaka fukyō trong tương lai sẽ được sử dụng nhiều lần để mô tả nhiều lần đồng Yên tăng giá và nền kinh tế rơi vào suy thoái, đặt ra một câu hỏi hóc búa cho doanh nghiệp, chính phủ, đối tác thương mại và những người chống can thiệp tiền tệ.
Đồng Yên tăng giá mạnh đã làm xói mòn nền kinh tế Nhật Bản, do nền kinh tế này được dẫn dắt bởi xuất khẩu và đầu tư vốn cho mục đích xuất khẩu. Trên thực tế, để vượt qua suy thoái endaka và kích thích nền kinh tế địa phương, một chính sách tài khóa tích cực đã được áp dụng, chủ yếu thông qua việc mở rộng đầu tư công. Đồng thời, BOJ tuyên bố rằng kiềm chế sự tăng giá của đồng Yên là ưu tiên quốc gia. Để ngăn đồng Yên tăng giá hơn nữa, các nhà hoạch định chính sách tiền tệ đã theo đuổi chính sách nới lỏng tiền tệ mạnh mẽ và cắt giảm tỷ lệ chiết khấu chính thức xuống mức thấp nhất là 2,5% vào tháng 2 năm 1987.
Động thái này ban đầu đã thất bại trong việc kiềm chế đồng Yên tăng giá, vốn đã tăng từ 200,05 ¥/U$ (nới lỏng tiền tệ lần đầu tiên) lên 128,25 ¥/U$ (cuối năm 1987). Xu hướng chỉ đảo ngược vào mùa xuân năm 1988, khi đồng đô la Mỹ bắt đầu mạnh lên so với đồng Yên. Một số nhà nghiên cứu đã chỉ ra rằng "ngoại trừ lần cắt giảm lãi suất chiết khấu đầu tiên, bốn lần tiếp theo chịu ảnh hưởng nặng nề của Hoa Kỳ: lần cắt giảm thứ hai và thứ ba là một thông báo chung để cắt giảm lãi suất chiết khấu, trong khi lần thứ tư và thứ năm là do tuyên bố chung, hoặc của Mỹ–Nhật, hoặc của G7". Có ý kiến cho rằng Hoa Kỳ đã gây ảnh hưởng để tăng sức mạnh của đồng Yên, bởi điều này sẽ giúp ích cho những nỗ lực đang diễn ra nhằm giảm tài khoản vãng lai Mỹ–Nhật đang bị thiếu hụt. Hầu như tất cả các đợt cắt giảm lãi suất do BOJ công bố đều thể hiện rõ ràng nhu cầu ổn định tỷ giá hối đoái cao hơn là ổn định nền kinh tế trong nước.
Sau đó, BOJ đã bóng gió về khả năng thắt chặt chính sách do áp lực lạm phát của nền kinh tế nội địa. Mặc dù giữ nguyên tỷ lệ chiết khấu chính thức trong suốt mùa hè năm 1987, BOJ bày tỏ lo ngại về việc nới lỏng tiền tệ quá mức, đặc biệt là sau khi cung ứng tiền và giá tài sản tăng mạnh. Tuy nhiên, Thứ Hai Đen ở Mỹ đã khiến BOJ trì hoãn việc chuyển sang chính sách thắt chặt tiền tệ. BOJ chính thức tăng lãi suất chiết khấu vào ngày 31 tháng 3 năm 1989.
Bảng dưới đây thể hiện mức trung bình hàng tháng của tỷ giá giao ngay đô la Mỹ/Yên (USD/Yên) vào lúc 17:00 JST.
Nhận biết
Giá tài sản
Bong bóng giá tài sản 1985-1991 ảnh hưởng đến toàn bộ quốc gia, mặc dù sự khác biệt về tác động phụ thuộc vào ba yếu tố chính: quy mô của thành phố, khoảng cách địa lý giữa đô thị Tokyo và Ōsaka, và tầm quan trọng lịch sử của thành phố trong chính sách của chính quyền trung ương. Các thành phố thuộc các tỉnh gần đô thị Tokyo trải qua lạm phát định giá tài sản lớn hơn nhiều so với các thành phố nằm ở các tỉnh xa Tokyo.
Để phục vụ mục đích định nghĩa, Viện Bất động sản Nhật Bản đã phân loại đô thị Tokyo (bao gồm 23 phường đặc biệt), Yokohama (Kanagawa), Nagoya (Aichi), Kyōto (Kyōto), Ōsaka (Ōsaka) và Kobe (Hyōgo) là sáu các thành phố lớn bị ảnh hưởng nhiều nhất bởi bong bóng giá cả. Sáu thành phố lớn này đã trải qua lạm phát giá tài sản lớn hơn nhiều so với giá đất đô thị khác trên toàn quốc. Đến năm 1991, giá đất thương mại tăng 302,9% so với năm 1985, trong khi giá đất ở và đất công nghiệp tăng lần lượt là 180,5% và 162,0% so với năm 1985. Trên toàn quốc, số liệu thống kê cho thấy giá đất thương mại, đất ở và đất công nghiệp tăng lần lượt là 80,9%, 51,1% và 51,7%.
Vào đầu những năm 1980, Tokyo là một thành phố thương mại quan trọng do tập trung nhiều tập đoàn và trung tâm tài chính quốc tế. Nhu cầu về diện tích văn phòng tiếp tục tăng cao khi nhiều hoạt động kinh tế tràn ngập các khu thương mại ở Tokyo, dẫn đến cầu vượt cung. Các chính sách của chính phủ chỉ tập trung các hoạt động kinh tế ở Tokyo và thiếu đa dạng hóa các hoạt động kinh tế ở các thành phố địa phương khác, cũng là một phần nguyên nhân gây ra bong bóng.
Đến năm 1985, đất đai trong các khu thương mại của Tokyo không thể đáp ứng nhu cầu thị trường. Kết quả là giá đất tại các khu thương mại ở Tokyo tăng mạnh trong vòng một năm. Giá trung bình trên 1m2 đất ở các khu thương mại của Tokyo năm 1984 là 1.333.000¥ (ước tính 5.600 đô la Mỹ vào năm 1984, khi 1 đô la Mỹ = 238¥). Chỉ trong một năm, giá trung bình trên 1m2 đất tại các khu thương mại ở Tokyo đã tăng lên 1.894.000¥ (ước tính 7.958 đô la Mỹ vào năm 1985, khi giá trung bình là 1 đô la Mỹ=238¥). Điều này đại khái có nghĩa là tăng 42% chỉ trong một năm. Đến năm 1986, giá trung bình trên 1m2 đất tại các khu thương mại ở Tokyo đã tăng cao tới 4.211.000 Yên (ước tính 25.065 đô la Mỹ năm 1986, khi trung bình 1 đô la Mỹ = 168 Yên), tăng 122% so với năm 1985. Đất thổ cư tăng vọt từ mức trung bình 297.000¥/U$1.247 trên 1m2 (năm 1985) lên 431.000¥/U$2.565 trên 1m2 (năm 1986), tăng 45%.
Osaka cũng có tốc độ tăng giá đất nhanh chóng, đặc biệt là ở các khu thương mại. Giá đất ở Osaka tăng 35% từ mức trung bình 855.000¥/1m2 (1985) lên mức 1.159.000¥/1m2 (1986). Vì Osaka hoạt động chủ yếu như một trung tâm thương mại ở Nhật Bản, giá đất ở Osaka có xu hướng cao hơn so với hầu hết các vùng đất đô thị khác ở Nhật Bản.
Đến năm 1987, hầu như tất cả đất đai trong đô thị Tokyo không đáp ứng đủ nhu cầu. Tại thời điểm này, đất ở tại Tokyo đã tăng lên 890.000¥/1m2 (ước tính 6.180 đô la Mỹ, khi 1U$ = 144¥) và đất thương mại là 6.493.000 yên/1m2 (45.090 đô la Mỹ). Do đó, các nhà đầu tư đổ xô đến các quận xung quanh đô thị Tokyo, đặc biệt là các quận trong Vùng thủ đô Tōkyō. Các nhà đầu tư ưa thích các tỉnh nằm ở Nam Kanto hơn là Bắc Kanto. Do đó, giá đất tại các thành phố như Yokohama (tỉnh Kanagawa), Saitama (tỉnh Saitama) và Chiba (tỉnh Chiba) có xu hướng đắt hơn so với các thành phố như Mito (tỉnh Ibaraki), Utsunomiya (tỉnh Tochigi) và Maebashi (tỉnh Gunma). Ví dụ, năm 1987, giá đất thương mại ở Yokohama (trung bình 1 mét vuông) là 1.279.000 Yên, Saitama là 658.000 Yên và Chiba là 1.230.000 Yên. Mặt khác, giá đất thương mại ở Mito (trung bình 1m2) là 153.000 Yên, Utsunomiya là 179.000 Yên và Maebashi là 135.000 Yên vào năm 1986.
Giá đất ở Osaka tiếp tục tăng, đặc biệt là ở khu thương mại, khi giá tăng lên 2.025.000¥/1m2 vào năm 1987. Kyoto (tỉnh Kyoto) và Kobe (tỉnh Hyogo) cũng chứng kiến giá đất tăng mạnh, đặc biệt là đất thương mại lần lượt tăng 31% và 23%. Ảnh hưởng của bong bóng ở Osaka lan rộng đến tận Nagoya (tỉnh Aichi), khiến giá đất thương mại tăng tới 28% so với năm 1986.
Dấu hiệu đầu tiên về sự sụp đổ bong bóng có thể xuất hiện vào năm 1988. Vào thời điểm này, giá đất không cao cấp ở Tokyo đã đạt đến đỉnh điểm, mặc dù một số khu vực ở các phường của Tokyo bắt đầu giảm với một tỷ lệ tương đối nhỏ. Đất đắc địa ở quận Ginza và các khu vực ở Trung tâm Tokyo tiếp tục tăng giá. Đất đô thị ở các thành phố khác vào thời điểm này vẫn không bị ảnh hưởng bởi tình hình ở đô thị Tokyo. Ví dụ, ở Osaka, giá đất thương mại và đất ở tăng lần lượt 37% và 41%.
Đến năm 1989, giá đất tại các khu thương mại ở Tokyo bắt đầu chững lại, trong khi giá đất thực tế tại các khu dân cư ở Tokyo đã giảm 4,2% so với năm 1988. Giá đất tại các khu đắc địa ở Tokyo cũng đạt đỉnh vào khoảng thời gian này. Quận Ginza là đắt nhất, cao nhất là 30.000.000¥/1m2 (ước tính 218.978 đô la Mỹ, khi 1U$ = 137¥). Giá ở Yokohama (tỉnh Kanagawa) bị chậm lại do vị trí gần Tokyo hơn. Saitama (Saitama) và Chiba (Chiba) vẫn ghi nhận mức tăng giá đất ổn định. Tất cả các thành phố đô thị khác ở Nhật Bản vẫn chưa thấy tác động của sự chậm lại ở Tokyo.
Vào thời kỳ đỉnh cao, giá cả ở trung tâm Tokyo cao đến mức khuôn viên Hoàng cung Tokyo rộng 1,15 km2 được ước tính có giá trị hơn tất cả đất đai trong toàn bang California.
Từ năm 1990 đến giữa năm 1991, hầu hết đất đô thị đã đạt đỉnh. Hiệu ứng trễ từ sự sụp đổ của Nikkei 225 đã làm giá đất đô thị ở hầu hết các vùng của Nhật Bản giảm xuống vào cuối năm 1991. Sự sụp đổ bong bóng chính thức được tuyên bố vào đầu năm 1992, khi giá đất giảm mạnh nhất trong giai đoạn này. Tokyo trải qua thảm họa tồi tệ nhất. Giá đất tại các khu dân cư bình quân 1m2 giảm 19% trong khi giá đất thương mại giảm 13% so với năm 1991. Giá đất chung tại các khu dân cư và khu thương mại ở Tokyo giảm xuống mức thấp nhất kể từ năm 1987.
Giá cổ phiếu
Khối lượng giao dịch cổ phiếu của các tập đoàn tăng từ 19% lên 39% trong những năm 1980, trong khi tỷ lệ sở hữu chéo tăng từ 39% (1950) lên 67%. Điều này làm giảm số lượng cổ phiếu có sẵn trên thị trường đại chúng để giao dịch hàng ngày, khiến giá cổ phiếu dễ thao túng hơn và tách rời khỏi ban lãnh đạo công ty.
Vào những năm 1980, hướng đi của giá cổ phiếu ở Nhật Bản phần lớn được quyết định bởi thị trường tài sản, đặc biệt là giá đất ở Nhật Bản. Nhìn vào hiệu suất hàng tháng của Nikkei 225 vào năm 1984, chỉ số này phần lớn dao động trong phạm vi 9900–11.600. Khi giá đất ở Tokyo bắt đầu tăng vào năm 1985, thị trường chứng khoán cũng tăng cao hơn, với chỉ số Nikkei 225 đã vượt qua mốc 13.000 vào ngày 2 tháng 12 năm 1985.
Sự đột biến rõ ràng xảy ra vào năm 1986, khi chỉ số Nikkei 225 tăng gần 45% trong vòng một năm. Xu hướng này tiếp tục trong suốt năm 1987 khi nó chạm mức cao nhất là 26.029 vào đầu tháng 8 trước khi bị kéo xuống bởi Thứ Hai Đen của NYSE. Đợt phục hồi mạnh mẽ trong suốt năm 1988 và 1989 đã giúp chỉ số Nikkei 225 chạm mức cao kỷ lục mới khác là 38.957,44 vào ngày 29 tháng 12 năm 1989, trước khi đóng cửa ở mức 38.915,87. Điều này dẫn đến mức tăng hơn 224% kể từ ngày 2 tháng 1 năm 1985. Một số nhà nghiên cứu kết luận giá cổ phiếu bất thường có thể là do giá đất tăng khi tài sản ròng của các tập đoàn tăng lên, từ đó đẩy giá cổ phiếu giá cả trở lên. Miễn là giá tài sản tiếp tục tăng, các nhà đầu tư có nhiều khả năng sẽ bị thu hút để đầu cơ vào giá cổ phiếu. Tuy nhiên, điều này cũng cho thấy những điểm yếu trong quản trị công ty ở Nhật Bản.
Mặt khác, việc thắt chặt chính sách tiền tệ vào năm 1989 dường như ảnh hưởng đến giá cổ phiếu. Khi chi phí cho vay tăng mạnh, cùng với sự sụt giảm nghiêm trọng của giá đất ở Tokyo, thị trường chứng khoán bắt đầu giảm mạnh vào đầu năm 1990. Chỉ số Nikkei 225 giảm từ mức mở cửa 38.921 (ngày 4 tháng 1 năm 1990) xuống mức thấp hàng năm là 21.902 (ngày 5 tháng 12 năm 1990), dẫn đến thua lỗ hơn 43% trong vòng một năm. Giá cổ phiếu chính thức sụp đổ vào cuối năm 1990. Xu hướng giảm tiếp tục kéo dài đến đầu những năm 1990, khi chỉ số Nikkei 225 mở cửa ở mức thấp nhất là 14.338 vào ngày 19 tháng 8 năm 1992.
Cung ứng tiền và tín dụng
Ban đầu, sự tăng trưởng của cung ứng tiền giảm tốc vào năm 1986 (tốc độ tăng trưởng thấp nhất là 8,3% trong tháng 10–12 năm 1986), đánh dấu sự kết thúc của "cuộc suy thoái endaka" ngắn ngủi. Xu hướng dần bị đảo ngược khi sau đó nó tăng tốc và vượt quá 10% vào tháng 4– 6 năm 1987.